Сделки с недвижимостью сопровождают нас на протяжении всей нашей жизни: будь то аренда недвижимости или сделка о купле-продаже. Место жительства, как и само имущество, определяет ваш уровень и образ жизни и потому любая сделка, касающаяся недвижимости, зачастую является самой большой и дорогой сделкой в вашей жизни.
Прежде чем поставить подпись в договоре о недвижимости, стоит обратиться к адвокату, который специализируется в этой сфере, он поможет максимально защитить ваши права и проследит за исполнением обязанностей второй стороны сделки.
Сделки о купле-продаже квартиры являются самыми большими и дорогими сделками в жизни каждого человека. В таких сделках адвокат сможет проконсультировать вас относительно ваших прав, поможет с переводом недвижимости на ваши имя в государственных органах и даст консультацию в области уплаты налогов.
Какова же роль адвоката в сделках с недвижимостью?
Покупка квартиры
Адвокат, прежде всего, обязан проверить личность продавца и его права на владение квартирой: записана ли квартира в Гос.Реестре (Табо), или в Администрации земельных ресурсов Израиля (миналь микакаей исраэль), или, может быть, в так называемой Компании по залогу недвижимости (хевра мешакенет), как, например, Хальмиш или Амидар.
Адвокат удостоверится, имеются ли и/или выплачены ли арендные платежи (дмей хакира) и другие налоговые сборы на недвижимость.
Очень важно, чтобы адвокат убедился, что нет предупреждения о каких бы то ни было правах на квартиру у третьего лица (эарат азара) и об отсутствии залога в пользу третьего лица: банка или другого кредитодателя.
Адвокат осведомит клиента, касательно прочих расходов, связанных со сделкой, таких как налог на покупку и продажу недвижимости и в некоторых случаях посоветует, как может клиент в значительной степени уменьшить налоговые сборы, в соответствие с законом.
Например, при преобретении второй квартиры покупатель обязан уплатить повышенный налог, но в случае, если он продаст первую квартиру в определнные сроки, то налог на покупку второй квартиры будет существенно меньше, а возможно, будет и вовсе освобожден от уплаты налога на покупку. Поэтому рекомендуется обратиться к адвокату прежде, чем вы начнете поиски квартиры.
Продажа квартиры
Если вы решили продать квартиру, адвокат проверит личность покупателя, ваши права на квартиру, наличие долгов, залогов и прочих обязательств, как например, надбавка на улучшение условий (эйтель ашбаха).
Эйтель ашбаха- это сумма, выплачиваемая муниципалитету, за разрешенный муниципалитетом план строительства, который дает возможность на улучшение жилищных условий. Так, например, есть дома, где подтвержден план строительства дополнительной комнаты на крыше здания.
Такой план дает возможность улучшить жилищные условия и соответственно, стоимость такой квартиры увеличивается за счет имеющейся опции.
Мас шебах — это налог , уплачевыемый продавцом с суммы прибыли при продаже квартиры (разница между продажной и покупочной стоимостью квартиры). К покупочной стоимости при этом стоит прибавить надбавку по индексу цен, от продажной стоимости- отнять сумму расходов на адвокатский гонорар, риэлторский гонорар, улучшение недвижимости и пр.
Адвокат осведомит продавца по поводу случаев освобождения от уплаты мас шебах, в соответствие с законом.
В некоторых случаях на продавца могут упасть и другие расходы, как например, сборы за согласие на проведение сделки (дмей аскама), которые выплачиваются государству, когда изначально не была выплачена арендная плата на весь период использования имущества.
Помимо прочего, адвокату необходимо проверить возможность проведения «быстрой» сделки. Например, если ваш близкий человек оставил вам в наследство квартиру, не торопитесь выставить ее на продажу. Прежде необходимо убедиться, что право наследования оформлено необходимым образом в государственных инстанциях и квартира переведена на ваше имя. Другой пример — это необходимость проверки нет ли указания о разрушении здания, где находится ваша квартира, потому как отмена такого указания берет достаточно много времени, что может привести к потере потенциального покупателя.
Аренда квартиры
Многие достаточно легкомысленно относятся к сделке аренды квартиры и потому договоры об аренде не удостаиваются должным им вниманием. Стороны договора, как правило, рассуждают, что потому как речь идет о временной сделке, а не окупле-продаже недвижимости, можно обойтись без услуг адвоката. Возможно и так, но до тех пор пока речь не дойдет до конфликта между сторонами, который может разжечься на самой, казалось бы, безобидной почве.
Договор об аренде содержит множество условий, на которые следует обратить внимание, прибегнув к услугам знающего специалиста. С точки зрения квартиросъемщика – важно предусмотреть, кто несет ответственность за ущерб, который может быть нанесен квартире им самим, третьим лицом или, скажем, в случае пожара, случившегося по невыясненным причинам. Квартиросъемщику следует, учитывая состояние квартиры, предусмотреть в чьей ответственности будет проводить мелкий ремонт и починку имеющегося в квартире имущества или оборудования. Необходимо выяснить, есть ли у арендодателя страховка на квартиру, на имущество и каким образом она распространяется на ответственность квартиросъемщика.
С точки зрения арендодателя – ущерб, который может нанести квартиросъемщик квартире, соседям или зданию в общем, может во много раз превышать плату, выручаемую за аренду. Поэтому арендодателю следует вооружиться договором, подробно описывающим все условия и последствия сделки.
Учитывая, что сделка с недвижимостью, будь то купля-продажа или аренда недвижимости, так или иначе является центральной сделкой нашей жизни, стоит очень хорошо взвесить риски, права и обязанности сторон и максимально обезопасить себя и своих близких.
